Kaip žinia, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2020 m. kovo 14 d. nutarimu Nr. 1226 „Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo“ atsižvelgiant į situaciją dėl koronaviruso plitimo, paskelbtas karantinas visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje galiojo nuo 2020 m. kovo 16 d. 00 val. iki birželio 16 d. 24 val. Tuo tarpu Lietuvos Respublikos vyriausybės 2020 m. lapkričio 4 d. nutarimu Nr. 1226 antrą kartą paskelbtas karantinas galiojo nuo 2020 m. lapkričio 7 d. 00:00 val. iki 2021 m. birželio 30 d. 24:00 val. Nustatytas karantino režimas draudė arba ribojo privačių fizinių ir juridinių asmenų veiklą praktiškai visose veiklos sferose, o tai dažnu atveju neleido šiems asmenims vykdyti ūkinės komercinės veiklos ar teikti paslaugų išsinuomotose patalpose ir gauti pajamų. Todėl daugelis nuomininkų atsisakė mokėti patalpų nuomos mokestį dėl nenugalimos jėgos („Force Majeure“) aplinkybių egzistavimo, nes jie dėl suvaržymų ir draudimų, negalėjo naudotis išsinuomotu turtu pagal tą paskirtį, kuriai turtas buvo išsinuomotas.

 

Dėl šių priežasčių tarp patalpų savininkų (nuomotojų) ir patalpų nuomininkų kilo ginčai teismuose bei apeliacinės instancijos teismų sprendimais pradėjo formuotis teismų praktika ar dėl Covid-19 taikyti ribojimai yra laikomi „Force Majeure“ aplinkybe, atleidžiančia nuo pareigos mokėti nuomos mokestį, kuria ir pabandysime apžvelgti.

 

Apeliacinės instancijos Šiaulių apygardos teismo civilinių bylų skyriaus 2021 m. kovo 8 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e2A-199-440/2021 apeliacine tvarka buvo išnagrinėtas ginčas, kuriame ieškovas A. B. prašė priteisti iš atsakovės L. įmonės „Egzotika“ 1080 Eur. skolą, 1200 Eur. baudą, 5 procentų dydžio procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas, kadangi šalys 2019 m. rugsėjo 30 d. ir spalio 1 d. sudarė Nuomos sutartis, kuriomis ieškovas išnuomojo atsakovei patalpas, ir pagal kurių 4.1 punktą atsakovė turėjo mokėti ieškovui 600 Eur. mėnesinį nuomos mokestį pagal kiekvieną sutartį, iš viso – po 1200 Eur. kas mėnesį, tačiau to nedarė. Šioje byloje apeliantė L. įmonė „Egzotika“ nurodė, kad ji pagrįstai tikėjosi nuomotojo (ieškovo) geranoriškumo, t. y. bent 30 procentų nuomos mokesčio sumažinimo karantino laikotarpiu. Tačiau apeliacinės instancijos teismas išaiškino, kad atsakovė nurodydama aplinkybes dėl galbūt susidariusios nepalankios situacijos, veiklos sumažėjimo, pajamų sumažėjimo būdama atidi ir rūpestinga turėjo teisę ir galimybes kreiptis į ieškovą dėl sutarties sąlygų pakeitimo, mokėjimų išdėstymų ar kaip atsakovė nurodė depozito įskaitymo, bet ne savo nuožiūra atsisakyti sutarties vykdymo tarp šalių nustatytomis sąlygomis. Galiausiai, apeliacinės instancijos teismas, išaiškino, jog atsakovė į bylą nepateikė jokių įrodymų, kad būtent dėl paskelbto karantino, atsižvelgiant į atsakovės veiklos pobūdį (prekyba padangomis, ratlankiais ir kitomis prekėmis, serviso paslaugos), jos veikla buvo visiškai suvaržyta ir dėl to atsakovė negalėjo sumokėti Sutartyse nustatyto nuomos mokesčio. Sutiktina, kad atsakovės verslo, prekybos ir paslaugų apyvarta visame įmonės tinkle galėjo sumažėti dėl COVID-19 paskelbto karantino, apyvartos sumažėjimas galėjo turėti įtakos atsakovės veiklai ir atsiskaitymui su ieškovu, tačiau įvertinus atsakovės veiklos pobūdį bei kitas aplinkybes teismas pagrįstai sprendė, kad vien apyvartos sumažėjimas šioje byloje nelaikytina force majeure aplinkybe ir nebuvo pagrindo vienašališkai nutraukti nuomos mokesčio mokėjimo ieškovui.

 

Kitoje byloje dėl karantino kaip force majeure aplinkybės vertinimo, apeliacinės instancijos Kauno apygardos teismo civilinių bylų skyriaus 2020 m. lapkričio 17 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e2A-1613-601/2020, buvo pasisakyta, kad teisėjų kolegija negali sutikti su apeliantės argumentais kad ji turi būti atleista nuo civilinės atsakomybės už sutarties nevykdymą, nes tai įvyko dėl šalyje paskelbto karantino, dėl ko apeliantės veikla fizinėse parduotuvėse buvo uždrausta. Šioje byloje Kauno apygardos teismas išaiškino, kad atsakovė yra pelno siekiantis juridinis asmuo, savo veikloje sudarantis komercinius sandorius, kurie pasižymi tam tikra rizika, todėl savo veikloje turi prisiimti neigiamų padarinių atsiradimo riziką ir tais atvejais, kai sutartinių prievolių tinkamas įvykdymas tampa suvaržytas ne dėl priežasčių, priklausančių nuo jos pačios (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gegužės 6 d. nutartis c. b. Nr. e3K-3-147-421/2020). Pasak teismo, nagrinėjamu atveju, apeliantės situacija (negalėjimas grąžinti įsiskolinimo už prekes) neatitinka nei sutarties 4.1 punkto, nei CK 6.212 straipsnio nuostatų. Teismas pažymėjo, kad apeliantė prekes įsigijo iki karantino paskelbimo ir už dalį prekių apeliantė turėjo atsiskaityti iki karantino paskelbimo, be to apeliantė vykdo prekybą ne tik parduotuvėse, kurios karantino metu buvo uždarytos, bet ir internetu, todėl vien šios aplinkybės leidžia daryti išvadą, kad apeliantės neatsiskaitymas už prekes nebuvo nenugalimos jėgos pasekmė.

 

Tuo tarpu Vilniaus apygardos teismo apeliacine tvarka išnagrinėtoje civilinėje byloje Nr. e2A-1497-565/2021 ir 2021-06-01 dieną priimtame sprendime buvo nagrinėjamas 3 mėnesių nuomos mokesčio dydžio baudos už vienašališką sutarties nutraukimą be kitos sutarties šalies kaltės priteisimo klausimas. Šioje byloje apeliacinės instancijos teismas nusprendė, kad dėl COVID-19 epidemijos sustabdžius ugdymo ir vaikų priežiūros veiklą visose švietimo įstaigose, yra pagrindas konstatuoti nenugalimos jėgos aplinkybę atsakovės prievolių pagal Sutartį atžvilgiu, nes atsakovė dėl nenugalimos jėgos – dėl COVID-19 epidemijos sustabdytos ugdymo ir vaikų priežiūros veiklos, negalėjo naudotis Sutartimi išsinuomotu turtu pagal tą paskirtį, kuriai turtas buvo išsinuomotas – vaikų darželio veiklai. Tačiau kartu Vilniaus apygardos teismas priminė kasacinio teismo išaiškinimą, kad CK 6.212 straipsnyje įtvirtintos nenugalimos jėgos sąlygos (požymiai) turi būti konstatuojamos kiekvienu konkrečiu atveju individualiai, o force majeure besiremianti sutarties šalis privalo įrodyti, kad nenugalimos jėgos sąlygos egzistuoja būtent jos atžvilgiu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-268/2012).

 

Taigi, šiuo metu Lietuvos Respublikos teismų priimti sprendimai leidžia daryti išvadą, kad dėl Covid-19 taikyti ribojimai paprastai nėra laikomi „Force Majeure“ aplinkybe, atleidžiančia nuomininkus nuo pareigos mokėti nuomos mokestį, tačiau kartu teismų išaiškinimai neužkerta kelio „Force majeure“ besiremiančiai sutarties šaliai įrodinėti, kad būtent jos situacijoje tokios nenugalimos jėgos aplinkybės egzistuoja ir būtent šiuo pagrindu prašyti atmesti nuomotojų reikalavimus.

 

Akivaizdu, kad šioje situacijoje savo žodį dar turėtų tarti ir ginčo šalies kasacinį skundą priėmęs Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, kurio pagrindinė funkcija yra formuoti vienodą bendrosios kompetencijos teismų praktiką aiškinant ir taikant įstatymus bei plėtoti teisę. Tačiau mūsų nuomone, paskelbtas karantinas ir jo ribojimai neturėtų būti pagrindu atleisti nuomininkus nuo pareigos mokėti nuomos mokestį, kadangi valstybė dėjo pastangas ir skyrė tam dideles lėšas, jog tokių ginčų būtų išvengta, t. y. valstybė skyrė subsidijas nuo dėl Covid-19 sukeltos pandemijos ir taikytų ribojimų nukentėjusiems asmenims, įskaitant ir nuomos mokesčio kompensavimą. Pavyzdžiui, 2021-04-15 Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr. 230 patvirtino subsidiją labiausiai nuo COVID-19 nukentėjusioms įmonėms, pagal kurią jeigu įmonės vidutinės mėnesio pajamos sumažėjo ne mažiau kaip 50 proc., tai įmonė galėjo prašyti 70 proc. subsidijos padengti pastoviosioms jos veiklos išlaidoms, kurias sudaro patalpų nuomos, komunalinės, eksploatacinės, saugos, įrangos, kuri neatsiejama nuo patalpų, automobilių stovėjimo vietų, indeksavimo pagal nuomos sutartį išlaidos).

 

Taigi, nuomininkai galėjo prašyti valstybės subsidijos ir taip padengti 70% gautų sąskaitų už patalpų nuomą vertės, kas reiškia, kad nustatydama ribojimus valstybė kartu pasirūpino ir tų ribojimų sukeltų neigiamų pasekmių kompensavimo mechanizmais, todėl nuomininkai savo pretenzijas dėl apriboto galėjimo naudotis išsinuomotomis patalpomis turėtų nukreipti į valstybę, tačiau ne į patalpų savininkus, kurie niekaip negalėjo įtakoti ar numatyti pandemijos kilimo ar valstybės veiksmų dėl suvaržymų taikymo.

 

STRAIPSNĮ PARENGĖ:

Advokatų profesinės bendrijos Černiauskas ir partneriai
Advokato padėjėjas Vytautas Breimelis.